Vaše firma potřebuje peníze na rozvoj, ale věřitel po vás chce nějaké pořádné zajištění, obvykle nemovitost – dům, chatu, byt. Zástavní právo k nemovitosti je vlastně docela běžný způsob, jak podnikatelé získávají finanční prostředky. Jenže než se pro pro tento krok rozhodnete, měli byste vědět, do čeho se pouštíte. Není to nic strašného, ale rozhodně to chce promyslet.
Co vlastně je zástavní právo
Řekněme si to jednoduše. Zástavní právo znamená, že dáváte věřiteli do zástavy něco cenného, v tomto případě nemovitost. Pokud nesplatíte svůj závazek, věřitel má právo nemovitost prodat a z výtěže si vzít, co mu dlužíte. Zní to tvrdě? Možná trochu. Ale právě proto vám věřitel může nabídnout lepší podmínky financování.
Celá věc se zapisuje do katastru nemovitostí, takže každý se může podívat, že na vašem domě nějaké zástavní právo vázne. To mimochodem znamená, že nemovitost nemůžete jen tak prodat, nejdřív byste museli splatit závazek nebo přesvědčit kupce, aby s tím souhlasil. V podstatě dáváte věřiteli jistotu, že když se něco pokazí, má jak se dostat ke svým penězům.
Zástavní právo může být smluvní, což je ten běžný případ, kdy se s věřitelem dohodnete, nebo může vzniknout ze zákona nebo soudního rozhodnutí. My se tady bavíme hlavně o tom prvním typu, který si aktivně sjednáváte při vyřizování financování.
Kdy dává zástavní právo smysl
Nejčastěji se podnikatelé rozhodují zastavit nemovitost, když potřebují podnikatelský úvěr a vyšší částku peněz. Třeba na nákup nového vybavení, rozšíření skladů nebo převzetí konkurenční firmy. Když mají finanční instituce pořádné zajištění, jsou ochotnější půjčit větší sumy. A nemovitost je pro ně ta nejlepší záruka.
Další důvod je prostý – získáte výhodnější podmínky. S nemovitostí v záloze dostanete nižší úrok, delší dobu splatnosti a obecně mírnější podmínky, než kdybyste šli po nezajištěném financování. Věřitel totiž riskuje mnohem méně, takže se vám to vyplatí. Někdy může jít o rozdíl několika procentních bodů v úrokové sazbě, což při vyšších částkách znamená slušné peníze.
Zástavní právo se hodí i když vaše firma ještě nemá dostatečnou historii nebo třeba v poslední době nevykazovala ideální výsledky. Nemovitost může vynahradit to, co chybí v účetnictví. Věřitelé jsou prostě pragmatičtí – když vidí zajištění, jsou ochotnější diskutovat.
Jak to celé funguje v praxi
První krok vede k odhadu nemovitosti. Věřitel si musí ověřit, kolik ta nemovitost vlastně stojí. Obvykle posílá svého odhadce nebo akceptuje znalecký posudek od oprávněné osoby. Počítejte s tím, že odhad vás něco stojí, ale nejde to obejít. Věřitelé obvykle nepůjčí celou tržní hodnotu nemovitosti, často jde o 60 až 80 procent. Mají prostě rádi nějakou rezervu.
Když je odhad hotový a podmínky jsou domluvené, přichází na řadu smlouva. Ta musí obsahovat přesný popis nemovitosti, výši pohledávky, úrokovou sazbu a další detaily. Smlouvu je potřeba podepsat u notáře nebo ji notářsky ověřit, což je další náklad. Notář nebo vy sami pak zajistíte podání návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí.
Katastrální úřad následně zapíše zástavní právo na list vlastnictví. Tenhle proces trvá různě dlouho, někdy pár týdnů, jindy déle, záleží na vytížení úřadu. Teprve když je vše zapsané, dostanete peníze.
Na co byste měli dát pozor
Co když to nezvládnete splatit? Při podnikání se může stát cokoliv. Krize, ztráta klíčového zákazníka, zdravotní problémy. Pokud přestanete platit, věřitel může postupně začít vymáhat dluh. Nejdřív vás bude upozorňovat, pak může dluh zpeněžit soudní cestou nebo jinak, v závislosti na tom, co máte ve smlouvě. A nakonec můžete přijít o nemovitost.
Důležité je také přečíst si všechny podmínky týkající se předčasného splacení. Některé smlouvy obsahují sankce za předčasné splacení, jiné vám umožní závazek kdykoliv vyrovnat bez postihu. To se hodí vědět dopředu, protože když se vašemu podnikání začne dařit, možná se budete chtít dluhu rychleji zbavit.
Věnujte pozornost i pořadí zástavních práv. Na jedné nemovitosti jich může být víc najednou. Pokud už máte třeba hypotéku, nové zástavní právo bude druhé v pořadí. To pro věřitele znamená větší riziko, protože když se něco pokazí, první se uspokojuje věřitel první v pořadí. Proto může být financování složitější nebo méně výhodné.
Co z toho máte jako podnikatel
Zásadní výhodou je samozřejmě přístup k vyšším částkám peněz. Když máte co zastavit, můžete financovat větší projekty a investice. To vám otevírá úplně jiné možnosti rozvoje než běžná půjčka pro podnikatele bez zajištění, která bývá limitovaná na nižší částky.
Dalším plusem jsou ty příznivější podmínky, o kterých už byla řeč. Nižší úrok znamená, že z každé koruny, kterou vyděláte, můžete víc reinvestovat do firmy nebo si ponechat jako zisk. A delší doba splatnosti vám dává větší prostor na dýchání – měsíční splátky jsou nižší, takže nemusíte tak škrtit cash flow.
Některé firmy využívají zástavní právo strategicky. Třeba víte, že za rok nebo dva prodáte nemovitost a budete potřebovat jen dočasné financování. Nebo plánujete refinancování dražšího úvěru. Je to v podstatě nástroj, který můžete využít chytře, když víte, co děláte.
Možná rizika a jak na ně reagovat
Nejzásadnější riziko jsme už naznačili – můžete přijít o nemovitost. To není žádná legrace, zvlášť když jde o váš domov nebo rodinné vlastnictví. Proto si vždycky připravte několik scénářů. Co když tržby klesnou o třetinu? Co když přijdete o největšího odběratele? Máte rezervu na několik měsíců splátek?
Dalším rizikem může být omezená flexibilita. Když máte zástavu na nemovitosti, nemůžete s ní volně nakládat. Chtěli byste ji prodat a přestěhovat se někam jinam? Těžko. Chcete ji přestavět? Často potřebujete souhlas věřitele. Prostě, dokud dluh nesplatíte, máte svázané ruce.
Některé firmy taky podceňují dopad na jejich další možnosti financování. Když máte nemovitost již zastavenou, máte o jedno eso v rukávu méně pro případ, že byste potřebovali další kapitál. Proto se vyplatí přemýšlet dlouhodobě.
